Kurze Antwort
Ein Dachausbau ist im Kanton Solothurn baubewilligungspflichtig. § 3 der Kantonalen Bauverordnung (KBV) führt Umbauten, Aufbauten und Zweckänderungen ausdrücklich auf – und genau das ist ein Dachstockausbau: Aus unbeheiztem Estrich wird beheizter Wohnraum. Zusätzlich zu prüfen sind die Ausnützungsziffer, bei Dachflächenfenstern oder Lukarnen die Fassadenänderung sowie der Energienachweis für die neu beheizten Räume. Das Baugesuch kostet ab CHF 1'950.
Allgemeine Information, keine Gewähr: Ob und wie Ihr Vorhaben bewilligt werden muss, hängt vom konkreten Projekt und von Ihrer Gemeinde ab. Ganzer Hinweis
Warum ein Dachausbau immer ins Verfahren geht
Ein Dachausbau vereinigt gleich mehrere bewilligungspflichtige Tatbestände aus § 3 KBV:
- Zweckänderung. Ein Estrich ist Abstellraum, ein ausgebautes Dachgeschoss ist Wohnraum. Diese Nutzungsänderung allein löst die Bewilligungspflicht aus.
- Umbau. Neue Wände, neue Böden, neue Treppe.
- Fassadenänderung. Sobald Dachflächenfenster, eine Lukarne oder eine Dachgaube dazukommen.
Die Ausnützungsziffer: der häufigste Stopper
Die Ausnützungsziffer beschreibt das Verhältnis von Geschossfläche zu Grundstücksfläche und bestimmt die maximal zulässige Gebäudegrösse. Beim Dachausbau wird bisher nicht angerechnete Fläche zu anrechenbarer Wohnfläche – die Ziffer steigt also, ohne dass das Haus äusserlich wächst.
Ist die Ausnützung bereits ausgeschöpft, kann der Ausbau ganz oder teilweise unzulässig sein. Das ist ärgerlich, wenn man es erst nach der Planung erfährt. Deshalb gehört diese Prüfung an den Anfang – sie ist Teil meiner Grundstücksanalyse.
Energienachweis und Bestandespläne
Für neu beheizte Räume ist ein Energienachweis erforderlich. Diesen erstellt eine externe Fachstelle; er ist nicht Teil meiner Offerte, ich koordiniere ihn aber mit.
Weil ein Dachausbau ein Umbau ist, verlangt die Behörde die Darstellung von Zustand vorher und nachher. Liegen brauchbare Bestandespläne aus der Bauzeit oder einem früheren Umbau vor, spart das erheblichen Aufwand – ich gewähre in diesem Fall einen Rabatt. Schauen Sie also nach, ob im Keller noch alte Pläne liegen.
Was ins Gesuch gehört
- Situationsplan
- Grundriss des Dachgeschosses, vorher und nachher
- Schnitt mit Raumhöhen und Dachneigung
- vier Ansichten – bei Dachflächenfenstern oder Lukarnen sind alle Fassaden betroffen
- Baubeschrieb
- Energienachweis (extern)
- Berechnung der Ausnützungsziffer
Was das Baugesuch bei KLEINBAUGESUCH kostet
| Position | Fixpreis |
|---|---|
| Situationsplan | CHF 150 |
| Grundriss | CHF 250 |
| Schnitt | CHF 250 |
| Ansicht (4×) | CHF 1'000 |
| Baugesuch-Einreichung | CHF 200 |
| Kommunikation mit Gemeinde | CHF 100 |
| Richtpreis gesamt | CHF 1'950 |
Richtpreis bei üblichen Verhältnissen; die verbindliche Offerte erhalten Sie innert 24 Stunden. Nicht enthalten sind die Baubewilligungsgebühren Ihrer Gemeinde sowie die Geometerkosten für den amtlichen Situationsplan – diese werden Ihnen direkt verrechnet.